지분형 모기지란? 내 집 마련의 새로운 길

 

 

1. 지분형 모기지란 무엇인가?

지분형 모기지란, 집을 구매할 때 구매자가 주택의 지분 일부만 소유하고, 나머지 지분은 정부나 공공기관, 또는 금융기관이 보유하는 형태의 주택 금융 상품입니다. 쉽게 말해, 집을 100% 소유하지 않고 일정 부분만 소유한 뒤, 나머지에 대해서는 임대료나 사용료를 지불하는 구조입니다.

이 방식은 초기 주택 구입 비용 부담을 크게 낮출 수 있어, 청년, 신혼부부, 무주택 서민층의 내 집 마련을 지원하기 위한 목적으로 개발되었습니다.

지분형 모기지의 핵심은 공동 소유입니다. 그러나 실질적인 거주권은 구매자에게 있으며, 거주하는 동안 일반 주택처럼 사용할 수 있습니다.

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2. 지분형 모기지의 구조

• 구입 시: 전체 주택 가격 중 일부(예: 70%)만 대출 또는 자비로 마련하고, 나머지 30%는 정부나 공공기관이 보유
• 거주 중: 구매자는 자신의 소유 지분만큼의 비용을 상환하고, 나머지 지분에 대해 일정 금액의 임대료를 지불
• 매각 시: 매각할 때는 소유 지분에 따라 수익 또는 손실을 분배

예시로, 5억 원짜리 아파트를 70%만 소유한다면, 구매자는 3.5억 원을 마련하고 나머지 1.5억 원은 정부가 부담합니다. 이후 구매자는 70%에 해당하는 집주인으로서 거주하며, 30% 지분에 대해 소정의 임대료를 내게 됩니다.

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3. 지분형 모기지의 장점

3.1. 초기 비용 부담 감소

가장 큰 장점은 초기 자금 부담이 줄어든다는 점입니다. 집값이 비싸 내 집 마련이 어려운 사람들에게 실질적인 대안이 될 수 있습니다.

3.2. 주거 안정성 확보

주택을 직접 소유하는 구조이기 때문에, 전세나 월세와는 달리 거주 안정성이 높습니다. 임대차 계약 갱신 걱정 없이 장기 거주할 수 있습니다.

3.3. 자산 증식 가능성

주택 가격 상승 시, 본인이 소유한 지분만큼 시세 차익을 누릴 수 있습니다. 완전한 임대주택과 달리, 자산 가치를 키울 수 있는 장점이 있습니다.

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4. 지분형 모기지의 단점

4.1. 100% 자산화 불가

전체 주택을 소유하지 않기 때문에, 향후 매각 시에도 전체 집값 상승분을 온전히 가져올 수 없습니다. 소유 지분만큼만 이익을 얻습니다.

4.2. 추가 임대료 부담

나머지 지분에 대한 임대료를 추가로 납부해야 하므로, 일반 대출보다 실질 월부담이 클 수도 있습니다.

4.3. 지분 매각 및 처분 제약

매각할 때는 지분만 따로 팔 수 없고, 기관과 협의해야 하거나 공동 매각 절차를 밟아야 하는 등 복잡한 과정이 발생할 수 있습니다.

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5. 한국의 지분형 모기지 도입 사례

한국에서는 최근 몇 년 사이 지분형 모기지를 활용한 다양한 정책 상품이 등장했습니다.

5.1. 주택도시기금 '지분적립형 분양주택'

• 수도권 청년층 및 신혼부부를 위해 공급
• 초기 지분은 소액으로 설정하고, 거주 기간 동안 조금씩 지분을 추가 매입
• 장기적으로는 100% 소유가 가능하도록 설계

5.2. 서울시 '토지임대부 주택'

• 토지는 공공기관 소유, 건물만 구매자 소유
• 토지 가격 부담 없이 주거 가능
• 일종의 변형된 지분형 구조

이처럼 정부와 지자체는 다양한 형태의 지분형 주택을 통해 무주택 서민의 내 집 마련을 돕고 있습니다.

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6. 지분형 모기지를 선택할 때 고려해야 할 점

지분형 모기지는 확실히 매력적인 선택지이지만, 다음 사항을 신중히 따져봐야 합니다.

• 자신의 경제 상황에 맞는 지분율을 선택하는 것이 중요합니다.
• 임대료 부담과 추가 비용(관리비, 세금 등)을 정확히 계산해야 합니다.
• 장기적인 주택 가격 전망을 고려해야 합니다. 가격이 하락할 경우 투자 수익이 줄어들 수 있습니다.
• 매각 및 추가 지분 인수 조건을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

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7. 지분형 모기지와 일반 모기지 비교

구 분	지분형 모기지	일반 모기지
소유 형태	일부 소유 (공동)	100% 소유
초기 비용	낮음	높음
월 납입금	상환금 + 임대료	상환금
매각 시 수익	소유 지분만큼	전체 수익
주거 안정성	높음	높음

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8. 지분형 모기지가 주는 시사점

지분형 모기지는 단순히 집을 사는 방식이 아니라, 주택 소유 개념 자체를 변화시키는 혁신입니다.

"내 집"을 100% 소유하는 전통적 관념에서 벗어나, 필요한 만큼 소유하고 거주하는 유연한 방식을 받아들일 필요가 있습니다. 특히, 집값이 급등한 한국 사회에서는 이러한 대안적 금융상품이 점점 더 중요해질 전망입니다.

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9. 결론: 내 상황에 맞는 선택이 중요하다

지분형 모기지는 초기 자금 부담을 줄일 수 있는 강력한 수단이지만,
장기적인 관점에서 소유 비율, 임대료 부담, 매각 조건 등을 충분히 고려해야 합니다.

내 집 마련이라는 인생의 큰 결정을 앞두고 있다면, 단순히 "싸서 좋다"는 이유만으로 선택하지 말고,
재정 계획과 생활 계획에 맞는지 철저히 검토하는 것이 필요합니다.

앞으로 정부의 다양한 지분형 모기지 정책과 상품이 확대될 예정이므로, 새로운 기회를 적극적으로 활용해보는 것도 좋은 전략이 될 것입니다.

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요약

• 지분형 모기지: 집값의 일부만 소유하고 나머지는 정부 등이 소유
• 장점: 초기 부담 적음, 거주 안정성
• 단점: 추가 임대료 발생, 전체 자산화 불가
• 선택 시 주의점: 월부담, 장기 시세 전망, 매각 조건 확인
• 미래 전망: 주택 시장의 새로운 대안으로 성장 중

사진: Unsplash 의 Frames For Your Heart